Achat immobilier avec travaux : comment payer les artisans étape par étape

Par Lorenzo Semeraro, fondateur de Rodger · Mis à jour le 31 octobre 2026 · 10 min de lecture

Des maisons à flanc de colline, entre les pins, sur la Côte d'Azur.

En bref

Faites chiffrer les travaux avant de signer la promesse. Les devis vous disent combien emprunter et quoi prévoir dans la promesse.
Si un prêt sert uniquement à payer les travaux d’un marché de plus de 12 000 € HT, la banque verse l’argent à l’entreprise, sur votre ordre écrit : donnez cet ordre étape par étape.
Avant le chantier, vérifiez l’entreprise et son attestation d’assurance décennale, obtenez l’accord de la copropriété si les travaux touchent l’immeuble, et ne payez que des étapes que vous pouvez constater.

Avant de signer : faites chiffrer les travaux

Dans un achat immobilier avec travaux, l’essentiel se décide avant la promesse de vente : le montant à emprunter, ce que la promesse dira du prêt, parfois le prix que vous proposez au vendeur. Pour en décider, il vous faut un chiffrage.

Si vous le pouvez, revenez visiter le logement avec un ou deux artisans et demandez des devis écrits. Un devis ne vous engage qu’une fois signé, et il doit indiquer s’il est gratuit ou payant (fiche F31144 de service-public).

Prêt immobilier avec travaux : ce que dit la loi

Le Code de la consommation range dans le crédit immobilier le prêt qui finance l’achat d’un logement, y compris lorsqu’il sert aussi à des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien du logement acheté (article L313-1). Un même prêt peut donc financer l’achat et les travaux. Le montant que la banque accepte pour les travaux et la façon dont elle verse cette part dépendent de votre banque et de votre contrat de prêt : posez ces questions avant d’accepter l’offre.

La condition suspensive d’obtention du prêt

Quand la promesse indique que le prix sera payé, même en partie, avec un ou plusieurs prêts, elle est conclue sous la condition suspensive de leur obtention. Cette condition dure au moins un mois à partir de la signature. Si elle ne se réalise pas, toute somme que vous avez versée d’avance doit vous être rendue immédiatement et en totalité, sans retenue ni indemnité (article L313-41 du Code de la consommation).

La promesse décrit en général le prêt attendu : montant maximal, durée, taux maximal (fiche F188 de service-public). La loi vise les prêts qui financent le prix. Si vous voulez que l’achat dépende aussi du financement des travaux, cela se règle dans la rédaction de la promesse : posez la question au notaire, ou à l’agent immobilier qui la prépare, avant de signer.

Un prêt réservé aux travaux : où va l’argent ?

Si un prêt à part finance les travaux, l’article 1799-1 du Code civil peut s’appliquer.

Ce que dit le texte. Quand le client finance les travaux par un « crédit spécifique », la banque ne peut verser l’argent du prêt qu’aux architectes, entrepreneurs ou techniciens liés à lui par une étude, un devis ou un marché (article 1779), tant qu’ils n’ont pas reçu la totalité de ce que leur doit le marché correspondant au prêt. Les versements se font sur l’ordre écrit du client et sous sa seule responsabilité, entre les mains de l’entreprise ou d’un mandataire désigné pour cela.

À qui il s’applique. Au client qui commande des travaux privés à une entreprise, particulier compris, quand les sommes dues dépassent 12 000 € hors taxes, arrhes et acomptes versés à la signature déduits. Le crédit spécifique est un crédit « destiné exclusivement et en totalité au paiement de travaux exécutés par l’entrepreneur » (décret n° 99-658 du 30 juillet 1999). Sans un tel crédit, ou s’il ne couvre qu’une partie des travaux, le même article prévoit une caution au profit de l’entreprise. Un particulier qui fait des travaux pour ses besoins personnels n’a pas à la fournir, mais cette exception ne vise que la caution, pas la règle du crédit.

Ce que ça change pour vous. Un prêt immobilier qui finance l’achat et les travaux ne répond pas à cette définition, puisqu’il ne sert pas qu’aux travaux : la façon dont la banque verse la part des travaux dépend alors de votre contrat. Avec un crédit spécifique, l’argent ne passe pas par votre compte, mais c’est votre ordre écrit qui déclenche chaque versement. Donnez cet ordre au rythme prévu par le devis, quand chaque étape est terminée.

Choisir les artisans : trois vérifications

L’entreprise existe et travaille

Le numéro SIRET figure sur le devis. Saisissez ce numéro sur l’Annuaire des entreprises, le site officiel de l’État : vous y voyez si l’entreprise est en activité, ses informations juridiques et, dans l’onglet « Annonces et observations », si elle fait l’objet d’une procédure collective, redressement ou liquidation judiciaire.

L’attestation d’assurance décennale est jointe au devis

Les professionnels soumis à l’assurance décennale obligatoire doivent pouvoir justifier qu’ils sont couverts. Cette justification prend la forme d’une attestation, jointe à leurs devis et à leurs factures, selon un modèle fixé par arrêté avec des mentions minimales (article L243-2 du Code des assurances). Pour des travaux qui y sont soumis, réclamez l’attestation d’assurance décennale avant de signer, et lisez ce document : le nom de l’entreprise doit être celui du devis, et vos travaux doivent figurer parmi les activités couvertes.

Gardez ces attestations. Si vous revendez le logement dans les dix ans qui suivent la réception des travaux, l’acte de vente devra mentionner l’existence ou l’absence de l’assurance décennale, entre autres, avec l’attestation en annexe (même article). La règle vaut déjà pour votre achat, si le vendeur a fait réaliser des travaux de ce type réceptionnés il y a moins de dix ans.

Un devis écrit et détaillé

Pour les travaux de dépannage, de réparation et d’entretien dans le bâtiment, le devis est obligatoire avant les travaux. Il détaille chaque prestation, en quantité et en prix (fiche F31144). Il peut aussi fixer le calendrier des paiements, et le mot employé pour la somme versée à la signature compte : notre guide acompte ou arrhes explique pourquoi.

En copropriété : l’accord de l’assemblée générale

Pour un appartement, vous recevez au plus tard à la signature de la promesse le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf si le vendeur n’a pas pu les obtenir du syndic (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation). Lisez ces documents en pensant à vos travaux.

Les travaux limités à vos parties privatives n’ont pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale, s’ils respectent la destination de l’immeuble et les droits des voisins (fiche F31513). L’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non des seuls présents, l’autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et qui sont conformes à sa destination. Si le projet n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée vote aussitôt une seconde fois, à la majorité des voix exprimées (articles 25-1 et 24).

Quand le règlement et les titres ne disent rien ou se contredisent, le gros œuvre des bâtiments est réputé partie commune (article 3 de la même loi). Ouvrir un mur porteur demande donc ce vote, tout comme changer l’aspect des fenêtres (fiche F31513).

Pour faire voter votre projet, écrivez au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant un document qui précise l’implantation et la consistance des travaux. Le syndic inscrit la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ou de la suivante si votre demande arrive trop tard (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). L’autorisation doit précéder le début des travaux, et ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent la donner. Une autorisation d’urbanisme peut aussi être nécessaire. Sans accord de l’assemblée, le syndicat des copropriétaires peut exiger l’arrêt des travaux et la démolition de ce qui a été fait, au besoin en justice (fiche F31513). Ne fixez donc pas de date de début avec l’artisan avant le vote.

Payer par étapes, jusqu’à la réception

Faites écrire dans le devis ce que vous payez, et quand. Demandez un paiement découpé en étapes que vous pouvez constater sur place, et ne payez pas une étape avant qu’elle soit terminée. Un exemple pour la rénovation d’un appartement :

Étape	Ce que vous constatez avant de payer
Démolition et évacuation	Les pièces sont vidées et les gravats évacués.
Électricité et plomberie	Gaines, boîtiers et tuyaux sont posés, avant que les cloisons soient fermées.
Cloisons et plafonds	Les cloisons sont montées, les plafonds sont faits.
Sols et faïences	Les revêtements sont posés, les joints sont faits.
Finitions	Peinture, prises et équipements sont posés et fonctionnent : c'est le moment de la réception.

Prenez des photos datées à chaque étape, surtout de ce qui sera caché ensuite, comme les réseaux dans les cloisons. Notre modèle de clause d’acompte par étapes montre comment écrire ce calendrier dans le devis.

La réception et les réserves

À la fin du chantier, la réception est l’acte par lequel vous déclarez accepter les travaux, avec ou sans réserves. Elle se fait en présence de l’artisan, à l’amiable, ou à défaut par le juge (article 1792-6 du Code civil). Faites le tour du chantier avec l’artisan, et inscrivez chaque défaut comme réserve dans le procès-verbal de réception.

L’artisan doit reprendre ces défauts au titre de la garantie de parfait achèvement. Elle dure un an à partir de la réception, et couvre aussi les défauts que vous lui signalez par écrit pendant cette année (même article).

Si le devis le prévoit, une retenue de garantie d’au plus 5 % peut être appliquée sur les paiements, pour couvrir les réserves. Elle est consignée chez un tiers, ou remplacée par une caution, et libérée un an après la réception, sauf opposition motivée de votre part (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971). Notre guide sur la retenue de garantie détaille ces règles.

Et avec Rodger ?

Rodger sécurise l’acompte, ou tout le paiement du chantier, entre vous et votre artisan, puis le débloque étape par étape. L’artisan crée une demande avec le montant à sécuriser, les étapes et les conditions d’annulation. Vous les acceptez et vous payez avant le début des travaux. L’argent sera gardé par un établissement de paiement agréé, jamais par Rodger.

Quand l’artisan déclare une étape terminée, photos à l’appui, elle lui est versée si vous ne la contestez pas sous 7 jours. En cas de contestation, l’étape reste bloquée. Rodger fait le lien et oriente vers un médiateur ou un expert indépendant, et le montant n’est versé ou remboursé qu’avec l’accord des deux, un avis accepté par les deux ou une décision de justice. La Protection Rodger coûte 3 % du montant sécurisé. Elle est payée par le client ; l’artisan ne paie rien.

Rodger ne prête pas d’argent, et ne remplace ni le devis ni le procès-verbal de réception. Si un prêt finance vos travaux, vérifiez avec votre banque comment elle verse l’argent avant de choisir comment payer. Le parcours complet est sur notre page pour les particuliers, et pas à pas sur comment ça marche.

Questions fréquentes

Que dit la loi sur un prêt immobilier avec travaux ?

Le Code de la consommation range dans le crédit immobilier le prêt qui finance l'achat d'un logement, y compris quand il sert aussi à des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de ce logement (article L313-1). Le montant accepté pour les travaux et la façon dont la banque verse cette part dépendent de votre banque et de votre contrat de prêt.

Que couvre la condition suspensive d'obtention du prêt ?

Quand la promesse indique que le prix sera payé avec un ou plusieurs prêts, l'achat se fait sous la condition de les obtenir, pendant au moins un mois. Si la condition ne se réalise pas, les sommes versées d'avance vous sont rendues en totalité, sans retenue. La loi vise les prêts qui financent le prix : pour que l'achat dépende aussi du financement des travaux, il faut l'écrire dans la promesse. Posez la question au notaire avant de signer.

Qui reçoit l'argent d'un prêt réservé aux travaux ?

Si le prêt sert exclusivement et en totalité à payer les travaux d'une entreprise, et que le marché dépasse 12 000 € HT, la banque ne peut verser l'argent qu'à cette entreprise, ou à l'architecte, tant qu'elle n'a pas été payée en totalité. Les versements se font sur votre ordre écrit (article 1799-1 du Code civil) : donnez cet ordre quand chaque étape est faite.

Quels travaux demandent l'accord de la copropriété ?

Ceux qui affectent les parties communes, comme un mur porteur, ou l'aspect extérieur de l'immeuble, par exemple en changeant l'aspect des fenêtres. L'assemblée générale doit les autoriser avant le début du chantier, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). Les travaux limités à vos parties privatives n'en ont pas besoin, s'ils respectent la destination de l'immeuble et les droits des voisins.

Que faire si les travaux ont des défauts à la réception ?

Inscrivez chaque défaut comme réserve dans le procès-verbal de réception. L'artisan doit les reprendre au titre de la garantie de parfait achèvement, qui dure un an à partir de la réception et couvre aussi les défauts que vous lui signalez par écrit pendant cette année (article 1792-6 du Code civil).

Sources

Cet article donne une information générale, à jour à la date indiquée en haut de page. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.